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物業管理人物志:曾國基

時間:2020-09-29 15:55來源:《現代物業·新業主》 作者:曾國基 點擊:
現任東和公寓大廈管理維護股份有限公司副總經理、東寧保全股份有限公司副總經理,東和物業集團物業管理現場主任的課程講師。

曾國基
 
人物履歷:
      1990 年開始加入大樓物業管理工作(早期稱為大樓管理公司,后來再改制為公寓大廈管理公司)。初期擔任區域管理經理職務,直接參與管理現場人員、與業主溝通及執行督導工作。
      1997年加入臺灣東和物業集團,分別擔任保全、物業、清潔、機電部門副總經理。
      隨公司組織及規模擴大,約2002年升任東和物業集團副總經理一職。東和物業集團陸續成立保全公司、公寓大廈管理公司、環保清潔公司、機電公司等,曾國基也都分別擔任這些公司的副總經理職務,并實際執行管理工作。
      現任東和公寓大廈管理維護股份有限公司副總經理、東寧保全股份有限公司副總經理,東和物業集團物業管理現場主任的課程講師。
 
生涯重要管理項目
      項目一:夏儂梭社區,位于臺北市北投區,基地面積1,213平方米,鋼筋混凝土結構,共2棟樓,地上13層,地下2層,總樓地板面積5,283,470 平方米。管理投入時間從2003年至2018年止。
      本社區戶數規模定義為小型社區,從接手第一年就由本公司策劃參與臺北市舉辦的優良社區評比,順利拿下臺北市小型社區獎項的第一名。
      曾國基介紹,夏儂梭社區的特性是小而美,戶外的庭院規劃得精巧而樸實,但花木園藝的修剪維護,并不會讓人覺得奢華而造成大樓成本負擔。
      大樓的平臺由頂樓住戶自費建造綠化屋頂花園,大樓住戶都可以自由進出。除此之外,還有一處人性化簡易廁所,讓住戶們都可以就近使用,這也是當年評鑒得到評審最高分數的亮點之一。
      項目的管理特點有:
      1、案場的人員配置精簡,許多物業工作皆由區主管支援。
      2、社區的(業主)主任委員投入社區工作的時間也很多,社區若有事情皆親力親為,并于第一時間和物業管理公司干部溝通。有了社區與物業管理公司建立起的溝通橋梁的基礎,事情都能在極短的時間內得以解決。
      3、社區住戶層次平均水平屬于白領階層以上,住戶之間的溝通及觀念皆相似,因而在社區的管理上就較為容易。
      4、社區業主委員會與物業管理公司的高層相識,公司有活動(如年終尾牙等)也會邀請社區委員來參與;社區舉辦活動時,物業管理公司高級干部也會一起參與。把社區當做自己的家人般照應,可以建立起互信、互動的友誼,物業管理公司就可以長期續約服務下去。
      項目二:臺北市興隆一期社會公宅。為臺北市社會公宅,位于臺北市文山區,建筑物為地上19層,地下3層,分為2棟、共272戶。鋼筋混凝土結構,基地面積3,596平方米,總樓地板面積24,855.19平方米。本案之業主為臺北市都市發展局與臺北市捷運局捷運共構站,管理期限從2016年至2019年。
      項目地面層規劃有內廳防災中心、物業管理空間、戶外開放空間及公共活動空間。地下室部分設置汽車、摩托車停車場。各樓層獨立出入,門禁采用磁卡管制,由現場保全管控。現場配置人員共18人,含社區總干事、副總干事、機電人員、行政助理、保全人員及清潔人員。物業管理服務委托內容包含: 代租代看及維護修繕,住宅事務配置4 人力。
      該項目旨在導入智慧電網打造智慧公宅,并以此公宅為復制核心,推動臺北市邁向智慧永續的城市。其特色有:
      1、智慧能源管理系統,能源監控結合智慧三表(水表、電表、瓦斯表)掌握耗能變化數據,進而調節達到管理控制。
      2、于屋頂設置6.24kwp太陽能發電系統,預計每年可產5,616度電,達到再生能源示范點的功效。亦結合臺北市3U計劃(YouBike、U-MotoR、U-Car)發展,于地下室停車場內設立電動車充電站,并配合公用微電網儲能系統,實現綠建筑再生能源發電及儲電的功能。
      3、邀請住戶參與綠色屋頂。響應臺北市官方推動的田園城市建置,邀請鄰里住戶認養種菜,顯示出大樓推動低碳不只節能、節電,更配合生態綠化,實現低碳永續家園。
      曾國基介紹,興隆一期社會公宅是臺北市最新型的社會公宅,也是公部門第一次委外給管理公司來承攬,亦獲得2015年第十五屆公共工程金質獎特優、2015年臺北市官方公共工程卓越獎,是臺北市官方推動低碳新建筑的示范社區。因而,該項目成為各縣市公部門所觀摩的對象,臺北市由林欽榮副市長執行督導,幾乎每周有各公部門及研究學者、學生來觀摩視察。曾國基感慨道:“這樣的壓力,讓現場人員及臺北市都市發展局承辦人員都戰戰兢兢得松懈不得。”
      此外,本案場除了硬件設施極為前衛,現場居住的人員更是由臺北市各階層背景不同的居民組合而成,尤以中下階層的居民居多。而業主本是臺北市都市發展局,住戶并非區分所有權人,理論上,是要依公宅規定的辦法實行扣點管理,凡違規達到扣點的上限,就得依規定遷出。但在消費意識抬頭及一般大樓物業管理模式的影響下,現場管理者也感受到,住戶的自我心態與一般大樓區分所有權人的心態一樣,甚至連承租戶自己也擴大權利成立住戶自治委員會,主張租戶們的權益。“所以現場管理人員除了要達到業主的管理目標外,還要滿足租戶自治委員會的要求,管理樣式的標準拿捏極為復雜。”
 
最有效管理方法
      對于民宅:
      1、在物業的管理中,最具有效的辦法就是,每月例行性的管理委員會會議,事先請現場主任將討論議題內容準備充分,并先給各委員看過,有問題的部分可事先溝通,并將解決方案準備完成,再交付給委員會來表決及通過。如果流程順暢,則大樓社區的管理問題大致上都可以解決。
      大部分有問題的管理,都是在此會議上產生糾紛與議而不決,造成社區的事務延宕而無法執行,問題就會層出不窮。
      2、現場主管需熟識公寓大廈之條例及社區規約內容,才能依法執行而不會偏差,進而讓住戶產生信賴。這是一般現場主管較易疏忽的地方。
      對于公宅:
      1、一定要與業主的承辦人員及其主管,常態用APP的圖文內容實時溝通,才有辦法來解決問題。
      2、每半年業主單位會請專業學者來評鑒,此時管理人員提出困難或問題,通過評鑒委員的輔導與修正來提供更具體的解決方案,讓業主單位及承辦人員可以依會中的討論事項,制訂更明確的管理策略及方向。
 
最受益管理理念
      現代化的物業管理理念,社區的主要安全工作,除了要利用科技、信息來實現其迅速、確實及效益的功能外,社區管理本質上,還需要加諸社會中的人性化管理,絕不能讓住戶感覺是冰冷、無情的管理模式。在社區規約許可中,對弱勢的住戶(如老人、傷殘人士等)可以制訂出具有包容性而不至太過嚴苛的規定,供現場服務人員以人性化的管理住戶取代制約式的管理,這樣可以讓住戶感受到被尊重的感覺。制度化和人性化的搭配就可以達到物業管理的最高服務目標。
 
臺灣都市更新現狀
      臺灣大力推行都市更新,但成功的案例并沒有太多,障礙太多。最近在推動危老建筑重建,即30年以上危險老舊建筑物,經100%土地及合法建筑所有權人同意后,免經都市更新審查程序,申請獎勵后即可重建,提供小面積危險重建管道,其中有獎勵的部分是:1、容積率;2、放寬建蔽率及高度管制;3、減免賦稅。
      “由于程序較為簡易及獎勵頗多,許多業者都積極參與,所以新蓋的大樓會迅速成長。再加上建商現代化的設計,大量采用智能型的設計及設備,物業管理產業被迫要主動跟進。”曾國基說,過去臺灣的物業管理往往是保守的且以人為主的管理模式,希望將來會朝信息、智慧等科技的管理方式邁進,例如物聯網、人工智能及大數據的管理等。
 
物業管理的科技運用
      曾國基表示,臺灣保全業目前在科技上的使用其實還很保守,除在物聯網方面運用得比較廣泛外,其他如人工智能、大數據及機器人的應用還不普及。現代的住戶較為注重隱私,除住戶地址及手機號碼外其余的資料盡量不碰,否則在執行中怕被告觸法。
      全球興起智慧城市的浪潮不斷襲來,物業管理的產業必須跟上腳步,須運用創新及有效率的服務,才能做好大樓的管理及安全,并提供優質、便利的服務。透過科技及信息讓傳統的管理模式進行翻轉,也讓科技及年輕人成為注入物業管理產業中的新血,主動為社區創造出更有價值的生活模式,就可以讓物業管理產業蓬勃發展,而不再是傳統被動的管理模式。
 
 
(責任編輯:django)
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