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物業管理人物志:何楚平

時間:2020-09-29 16:02來源:《現代物業·新業主》 作者:何楚平 點擊:
2018年10月至今,就職于深圳市信德行物業管理有限公司,任職公司董事長。

何楚平

 
人物履歷:
      2002年12月-2004年12月,就職于深圳市明喆物業管理有限公司,從事醫院物業管理工作,任職管理處經理。2005年3月-2006年6月,就職于深圳市寶晨物業管理有限公司,從事住宅物業管理工作,任職管理處主任。
      2006年7月-2009年4月,就職于深圳市聯合安泰物業管理有限公司,從事住宅物業管理工作,任職公司副總經理。
      2009年8月-2018年6月,就職于深圳市紅樹林物業管理有限公司,從事住宅物業、學校物業管理工作,任職公司總經理。
      2018年10月至今,就職于深圳市信德行物業管理有限公司,任職公司董事長。
 
生涯重要管理項目
      匯龍·萬寶國際城:位于湖南省郴州市北湖區青年大道,總面積達258畝,建筑面積70萬平方米,共有3,066戶,其中計容面積53萬平方米,地下停車場面積15萬平方米,總投資17億元。匯集超市、酒店、寫字樓、商務公寓,是一個地標性城市綜合體。
      何楚平介紹,項目分四期開發,一期2014年年底開始接管,二期2016年年底接管,三期2017年年底接管,四期目前還沒有完全交付。當時何楚平任公司總經理兼郴州分公司總經理,統籌項目全程,印象深刻。
該項目從前期辦理入戶到申請裝修的管控,何楚平及他的團隊投入了大量的人力物力。首先是房屋外觀的管控。萬寶國際城是一個CBD綜合體,屬于高端項目,對房屋外觀的要求比較嚴格,通過管控措施,到目前為止,房屋外觀還沒有出現一例違規裝修;其次是外來人員的管控,裝修施工人員復雜,管理困難,記錄、更新裝修人員的情況,嚴格把控出入關,最終取得很好的成效,得到多方認可。郴州市房產管理局邀請郴州同行來參觀,包括后來外地協會來郴州交流,該項目的裝修管控都是參觀的亮點。
      匯龍·萬寶國際城綠化布局也比較超前。區域內所有綠化有專門的綠化養護隊伍進行專業維護,在郴州取得了很好的口碑,也是外界同行參觀的亮點之一。
智能化管理手段有:
      一、互聯智能化管控平臺。2015年引入了深圳市四格互聯信息技術有限公司的智能化管控平臺。一方面,為業主搭建了一個溝通的橋梁,業主有咨詢、服務的需求,都可以通過智能化管控平臺的App跟客服交流;另一方面,方便物業管理公司的內部管控,包括保安巡查、設備設施巡檢、內部流程管控、考核、考勤等。尤其是設備設施的巡檢對于綜合體來說非常重要,智能管控平臺里有專門的設備巡檢系統,工程人員何時去維護保養、效果如何,都要通過平臺上傳到數據庫,項目總經理和公司總經理都可以看到項目保養的整個過程。
      二、停車場效益云管控平臺。停車收費漏洞是當時行業的一個痛點,傳統的紙質停車卡或IC卡始終都會有漏洞。因此引入停車場效益云管控平臺,每天進出車輛數量,以及應收、實收費用,都會記錄在平臺的收費端,最后再進行核比。通過大數據的手段堵住了漏洞,提高了停車收費效率。
      三、節能改造方面,一是淘汰傳統變頻水泵改為無負壓水泵,節約加壓泵電費;二是照明系統改造,與深圳節能改造企業合作,采用LED燈,節電率可以達到60%~80%。
 

■ 匯龍·萬寶國際城內景
 
生涯最大困境
      何楚平介紹,管理項目的主要難點是裝修管控及收繳物業費。對于三、四線城市來說,業主構成大部分是到城里買房的縣城或者農村居民,在他們的觀念里,家里裝修還需要物業管理公司來管理,還要做裝修申報,是一件很難的事情。他們覺得裝修是自己的事情,想怎么做就怎么做,包括做簡易隔墻,甚至隨意改動承重結構、改動房屋外觀。因此裝修管理一直是前期物業管理中遇到比較頭疼的問題。
      另外一個難點是收費難。當時一個調查顯示,整個郴州市的物業管理費收費率能超過60%的屈指可數。而對于物業管理企業來說,60%~70%的物業管理費甚至不足以發放員工工資。
      對于裝修管控,何楚平采取的應對措施,一是在商場、小區出入口電梯等位置做大量宣傳;二是堅定原則,整個公司內部形成共識,涉及違規的裝修一律不批,包括可能遇到的一些關系戶;三是工程部、客服部、安保部全部參與裝修巡查,劃分區域,落實到人,避免出問題后再去整改。
      應對收費難,首先是開展社區文化。在深圳,大多數物業管理公司都提出應該從管理轉向服務的理念,但是在內地很多城市,業主還不太能夠理解物業管理公司能夠提供什么服務。何楚平認為應該推廣和落實從管理轉向服務的理念,比如業主家里有人結婚,物管要幫其鋪地毯、做裝飾;端午節和業主一起包粽子;六一兒童節舉辦社區文化活動等。“通過類似活動讓業主知道物業管理公司還可以提供這么多服務,拉近業主與物業管理公司的距離。”其次,做一些優惠活動。比如“交一年送一個月”,“一次性交一年送米送油”等。慢慢地業主的交費意識會逐步提高。
 
生涯最受益理念/方法
      何楚平說:“我是一個退伍軍人,對于我來說執行力高于一切。”“執行力打造一支狼性團隊,沒有執行力這個狼性團隊就不存在。”再好的計劃,再好的理念,最終都要回到執行力。在何楚平的團隊績效考核里,第一條就是執行力的考核,沒有執行指令工作,一次扣50分,一個月有三次執行力出問題,就意味著降職、降級,或者出局。
 
改革開放給深圳物業管理行業帶來的影響
      采訪中何楚平多次提到深圳的一些好的物業管理理念及做法。行業的發展離不開政策的支持,在深圳,物業管理的法律法規是先試先行,相關條例推出比國家條例還早,也造就了一些行業先進理念和做法。包括政府采購服務,也是在深圳先試先行,成熟以后再到內地去推廣。
      何楚平回憶,2003年的時候,政府采購物業服務并不多,因為當時全國各地的政府、企事業單位幾乎都有自己的后勤部門,安保、清潔、綠化都是后勤在管。2004年,深圳開始逐步推行政府、企事業單位后勤社會化,把政府辦公樓、醫院、學校的后勤服務交給專業的物業管理公司來做,這一舉動在深圳物業管理行業掀起了很大的浪花,很多物業管理企業都把市場轉向了政府采購。反觀內地城市,2016年才逐步開始實行社會一體化,相對于深圳來說幾乎晚了十年。深圳處于改革前沿,給行業帶來了很大的亮點。
      何楚平說,多年的從業經驗使他明白,物業管理行業仍有痛點需要不斷改革:
      一、業委會。業委會的規范、政府監督、相關法規、運作模式都有不少問題,這是行業的通病,深圳物業管理行業也不例外。業委會不規范,就會有惡性競爭,導致很多矛盾點,惡性循環,給行業帶來沖擊。《深圳經濟特區物業管理條例》(自2020年3月1日起施行)提出了業委會責權利的問題,但是條例出來以后一般都需要3-5年來貫徹實施,因此還需要時間來檢驗。
      二、物業服務第三方評估。2010年北京市出臺《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》,2020年深圳市市場監督管理局也下發了相關文件,請第三方來進行物業服務評估。這是今后的趨勢,在深圳來說才剛剛起步,還不夠完善。
      三、誠信體系的建立。業委會違規操作、物業管理同行惡性競爭等,都是因為誠信體系還不完善。近兩年深圳也在積極提倡誠信體系建設,但是始終還沒有一個很好的制度,還在摸索的過程當中。
      同時,“北上廣深”無論是經濟發展水平還是物業管理水平都是比較領先的,對于其他城市來說,一是法制不夠健全;二是服務水平不高;三是業主消費觀念和消費能力欠缺。一些深圳企業到內地其他城市成立分公司,由于當地人才缺乏,往往會被同質化,原本做得很好的企業,到當地就變味了。很多業主根本不會去看合同里面是怎么約定的,認為只要交了錢,物業管理就應該做到隨叫隨到,業主家里出現任何問題物業管理企業都要承擔責任。深圳畢竟經歷了四十年的物業管理,對于物業管理提供的服務大部分業主也已經習慣和認可。所以對于內地其他城市來說,改變業主的消費觀念還需要一個過程。
 
 
(責任編輯:django)
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