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BOMA中國劉志標:中國商業地產迫切需要理念更新

時間:2021-01-22 10:56來源:《現代物業·設施管理》 作者:記者/方舟 點擊:
現任BOMA中國執行董事劉志標,負責BOMA中國戰略發展及中國會員項目的運營、規劃與發展。他曾在北美商業地產行業發展與成熟的市場環境中積累超過30年的豐富經驗,涉及商業地產的多個核心領域。
原載于《現代物業·設施管理》2020年6期

■ 劉志標
 
      BOMA,即國際建筑業主與管理者協會,成立于1907年,是擁有100多年歷史的國際聯合組織,總部位于美國華盛頓,BOMA會員包括:辦公樓、工業、醫療、公司總部和混合用途的商業建筑類型持有資產的業主方(銀行、保險、信托、基金、開發商)、管理方、資管方、以及商業建筑相關的上下服務商組成。BOMA根據全球超16億平方米商業地產提煉出一整套運營管理最佳實踐的國際規程與實用工具,使用覆蓋在17個國家全球80%的地區,幫助項目打造屬于自己的國際標準運營管理體系,協助項目提升運營效率,規避風險,在本地市場得到更高競爭力。
      現任BOMA中國執行董事劉志標,負責BOMA中國戰略發展及中國會員項目的運營、規劃與發展。他曾在北美商業地產行業發展與成熟的市場環境中積累超過30年的豐富經驗,涉及商業地產的多個核心領域。
      他認為,中國商業地產管理的理念尚未與國際行業同步。中國商業地產達到專業化運營管理,需要實現“理念——制度——流程”的管理邏輯的轉變。但目前多數管理者還停留在物業管理階段,多數商業地產人沒有資產管理概念,缺少系統的資產保值增值計劃,設施設備缺少系統的預防性維護計劃。中國商業地產理念向資產管理方向的變革,行業需要統籌去看整個運營管理體系,而不是碎片式接受。
      而對于目前流行的三大國際認證:BOMA、LEED和WELL認證,劉志標表示,三大國際認證的出發點不同,BOMA認證是商業地產行業唯一一個管理能力認證,這也是BOMA認證與其他認證的根本區別。
 

■ 符合國際最佳實踐的消防應急用品陳設


■ 化學藥劑統一存儲統一管理,降低安全風險。


■ 張貼安全標識,保障人員健康安全。
 
      《現代物業》:能否介紹一下BOMA的應急管理體系是如何在這次新冠肺炎疫情中發揮作用的?在執行過程中出現了哪些新的情況?本次疫情過后是否會對應急管理體系進行一些調整?
      劉志標:BOMA應急管理體系在此次疫情中發揮的作用,BOMA中國COE認證的項目最有發言權。經過我們組織的“新冠防控管理行業調研報告”,認證項目擁有健全的運營管理體系,它們在此次疫情中應急反應速度,應急管理能力更強。
      整個商業地產行業疫情防控還有很多不足,缺乏系統把控,保潔消毒、通風管理、安防等多為反應式行為,伴隨而來的是管理漏洞和風險。所有疫情防控中出現的問題,可以分為技術性問題和制度性問題兩大類,主要是制度上的問題。疫情應急管理的正確做法,是要從上到下梳理:風險管理——應急管理——流行病管理,做到周密籌劃,行動精準有效。
      事故后總結是應急管理最佳實踐的重要環節。為了協助業主及其管理團隊全面復盤疫情防控工作,BOMA中國推出《2020年中國商業地產新冠防控管理行業調研報告與改善指引》,該報告基于符合國際最佳實踐的《商業樓宇流行病計劃指南》、《應急預案指南》的兩本國際標準,系統梳理流行病應急管理薄弱環節,并聯合行業不同領域的專業人士,共同提出改善建議,覆蓋疫情期間通風系統管理、危險化學品管理、法律法規建議、租賃策略調整等內容。
 
      《現代物業》:BOMA中國截至目前一共漢化了多少北美的樓宇標準?涵蓋哪些方面?其中哪一部標準漢化過程最為困難?其中難點有哪些?最后是如何克服的?
      劉志標:BOMA進入中國已經有十年,這十年期間,我們共引入并漢化32本標準/指南,我們的漢化工作還在繼續。商業地產受到多重宏觀因素影響,行業挑戰不斷涌現,因此BOMA也會一直推出新的標準/指南,引領行業持續向前發展。
      BOMA標準/指南是全球商業地產行業百年實踐經驗的總結,是商業地產運營管理的國際規程,覆蓋資產管理、物業管理、設備設施管理、能源績效、可持續發展、建筑健康與安全、室內空氣、保潔管理等內容。BOMA所有的標準都基于資產管理理念,它們能構建成一個完整的管理體系。
      BOMA引入國際標準/指南后最大的挑戰在于,中國商業地產理念向資產管理方向的變革,行業需要統籌去看整個運營管理體系,而不是碎片式接受。以“室內空氣質量”為例,不僅關系到租戶健康,還會涉及到樓宇的能源消耗,BOMA標準會研究如何從資管角度權衡租戶舒適度與能耗控制,同時衡量業主的投入與回報。


■  《綠色租約指南》發布


■《商業地產應急管理體系工具》發布
 
      《現代物業》:BOMA中國的資產運營管理效能評估目前在中國大陸評估了多少項目?從統計來看能反映出中國大陸商業建筑效能方面的哪些問題?
      劉志標:BOMA資產運營管理效能評估是協助商業地產查漏補缺、明確與國際標準差距的有效工具,也是打造國際優質資產的出發點。“評估”內容涵蓋樓宇管理與培訓,營銷與溝通,文件管理,樓宇結構、機械、電力,生命安全系統、安全、通訊,服務能力與執行能力,環境問題,能源管理與節能等十二大項的37項計劃。
      截至目前BOMA中國共評估了數十個商業地產項目。反映出的最大的問題,同樣是項目方資產管理理念有待提升,租賃、物業、資管部門之間需要就資產管理目標更加緊密地合作。缺少全面、完善、專業的運營管理體系去充分發揮資產的價值。
      缺乏風險管理意識也是行業普遍的問題。商業地產是一筆巨額的財富,任何風險都可能使您的資產遭受巨大的損失。較為容易被忽視的包括員工健康與安全方面的風險,以及租戶相關保險缺失等情況,這些隱患都可能給項目造成損失。
      另外,國際專家在項目評估過程中發現,國內樓宇的設備設施很先進,但沒有系統的預防性維護計劃,從資產管理角度看,這不利于保障設備工作性能、延長設備使用壽命,直接影響到租戶滿意度,以及資產的保值增值。再從樓宇能耗來說,先進的設備設施并沒有充分發揮節能作用,多數樓宇是沒有能源績效的,原因在于樓宇需要進一步完善運營管理體系,實現“軟性管理”與“硬件”協同配合。
      BOMA資產運營管理效能評估是查漏補缺,梳理運營管理體系的過程,同時我們更希望通過“評估”讓項目管理方看到每項計劃背后的資產管理邏輯,持續完善契合項目本身的運營管理體系。
 

■ 《智能樓宇管理系統:組織保護指南》《樓宇網絡安防指南》發布


■ 《商業地產運營管理關鍵績效指標選擇指南》發布
      《現代物業》:北京、上海等一線城市的一些商業樓宇已經投入運行超過20年,設施設備進入大中修階段。對于這些樓宇,BOMA有哪些促進其更新的方法?
      劉志標:樓宇更新改造要從資產管理的角度思考:改造是否能為樓宇帶來更大的價值?是否能獲取相應回報?是否有助于提升租金?是否能降低成本?
      其次,樓宇更新要有依據,特別要基于以下三方面:
      第一、租戶滿意度。即租戶需求是什么,租戶是否認同改造價值,愿意為之支付更多租金;
      第二、資產運營管理效能評估。篩查樓宇運營管理問題,明確樓宇“軟件”是否需要優化。
      第三、樓宇調試。了解樓宇設備設施的現狀。
      基于以上三方面展開改造計劃與執行工作。以樓宇節能改造為例,《BOMA合同能源管理模式》就為項目方提供了可參考的流程和執行細則,向行業傳達更專業的管理理念。
 
■ 資產運營管理效能評估(BAR評估)現場
      《現代物業》:目前越來越多的樓宇將BOMA、LEED、WELL這三個國際化認證都作為自身的認證目標。雖然側重點不一樣,但還是有不少內容相近或相似。您認為項目該如何制訂一個先后計劃來用較為經濟的方式獲得這三項認證?
      劉志標:BOMA、LEED、WELL認證的出發點不同,BOMA標準是為行業打造的,BOMA認證是商業地產行業唯一一個管理能力認證,這也是BOMA認證與其他認證的根本區別。
      BOMA認證的最終目標:1、培養人才;2、打造體系。借用中國的一句古話,BOMA認證就是“授人以漁”的過程,通過標準、培訓、專業顧問、供應商團隊,協助業主建立自己的高效運營管理體系,給業主和項目帶來長線的經濟收益。
      無論是BOMA BEST®認證、COE認證,還是360認證,都是針對進入運營期的建筑的認證,每個認證對應一套完善的運營管理體系,全面提升樓宇營銷與溝通管理、建筑管理、能源管理、環境管理、培訓管理五大領域。鼓勵項目方持續完善國際運營管理體系,高效運營、創造價值。
      BOMA認證旨在為資產帶來四大核心價值:
      一、吸引挽留優質租戶:優化客戶組合,強化租戶管理,提升租戶滿意度,為吸引挽留優質租戶創造條件;
      二、打造高效運營體系:打造適合項目的國際運營管理體系,降低運營成本,效益化經營資產;
      三、獲得投資融資優勢:獲得國際投資機構、評估機構認可,降低管理風險,降低融資成本;
      四、建立國際管理團隊:建立國際化管理團隊,提升團隊能力,理順運營標準流程。
 
      《現代物業》:您如何看待證監會、發改委聯合發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》?這為中國的商業房地產釋放了怎樣的信號?
      劉志標:這則消息對商業地產行業來說是機遇也是挑戰。大家都看到REITs帶來融資的可能性,但是做到優質REITs并不容易。
      由此我們看到兩點信號:一、REITs試點將促進中國商業地產管理理念轉變,管理者必須要具備資產管理視角;二、REITs試點促進中國商業地產改善運營管理,提升資產績效。
對中國商業地產來說,REITs會加速行業優勝劣汰。長期投資基金大量涌入的同時,企業融資門檻也相應提升,而我們的資產能否滿足國際投資機構的要求,爭取到融資優勢?最后,資產之間的競爭演變為資產管理能力的競爭。懂得運營管理,風險低、可持續發展能力強,具備保值增值潛力的資產,更容易成為投資者眼中的優質資產,相反,不良資產將很快被篩選掉。


■ 項目管理方將BOMA BEST水管理最佳實踐應用到工作中
 
      《現代物業》:您目前最關心的問題有哪些?
      劉志標:我最關心的問題有兩個:
      第一是中國商業地產管理理念的問題。中國商業地產達到專業化運營管理,需要實現“理念——制度——流程”的管理邏輯的轉變。可以說,多數管理者還停留在物業管理階段,多數商業地產人沒有資產管理概念,缺少系統的資產保值增值計劃。十年來,BOMA中國引導行業搭建體系,普及資產管理系統思維,就是在協助行業突破傳統住宅管理思維,從資產管理角度,自上至下落實改革,推動中國商業地產資產管理朝國際化、專業化方向發展。
      第二是中國商業地產專業管理人才的缺失。BOMA一直倡導“只有人能讓已有的設想變成現實”。中國商業地產專業管理人才緊缺,原因在于行業起步晚,缺少經驗積累與系統的體系,人才培養的土壤有待耕耘。十年來,BOMA將培養商業地產專業人才作為重要使命,我們積極引進國外的先進經驗與知識體系,目前已引入并打造資產管理、運營管理系列二十多門課程。在推動企業人才培養的同時,BOMA鼓勵從業者關注個人職業生涯發展,先后推出國際可持續發展專業經理人(BBSP)個人資格認證、國際商業地產專業經理人資格認證 (CMCPI™)。人才培養的道路任重而道遠,但BOMA會努力前行。
  (責任編輯:django)
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