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物業管理人物志(四)——史文軍

時間:2019-05-06 09:34來源:未知 作者:特別策劃/本刊編輯部 點擊:
史文軍提出,安全責任制的落實可以采取“由內控外”的管理模式。“由內控外”是用基礎的內業管理控制現場的外業管理。

  

  原載于《現代物業·新業主》2019年4期/總第455期
 

  40年來,中國物業管理的誕生、發展與改革開放并時并進。物業管理行業近40年的發展中,無論是哪一個歷史階段,都涌現出一大批富有創新精神、敢闖敢拼、勇于實踐的職業經理人。他們一步步的開拓與探索,正是40年來中國物業行業發展歷程真實而生動的寫照。
 

  《現代物業》特別策劃“物業管理人物志”系列采訪,以記錄中國物業管理經理人職業生涯中的“高光時刻”,反映物業管理人對時代做出的特別貢獻。

 

  史文軍

  人物履歷:
 

  從2003年1月起加入物業管理行業至今,史文軍一直任職于北京網信物業管理有限公司,先后擔任安保部總經理、市場部總經理、區域總經理等職務。現任公司總經理助理、安全生產顧問,分管行業對接、北京境外項目、專業培訓等工作。
 

  此外,史文軍還擔任北京物業行業協會理事(2018年至今),首都建設領域新型智庫專家(2016年至今),北京物業行業專家(2010年至今),北京市政府采購專家(2013年至今),財政部政府采購專家(2012年至今),北京市消防專家(2018年至今),北京市綠色建筑標識評價專家(2016年至今)。(說明:北京市物業行業專家和消防專家主要為行業進行評審和檢查監督)
 

  重要管理項目中積累經驗
 

  項目一:數字北京大廈物業管理項目,位于北京市朝陽區奧林匹克公園內,面積10萬平方米,為承辦第28屆北京奧運會而建立,2007年底建成并歸奧組委技術部使用。業主單位為北京市經信委和四大電信運營商。
 


數字北京大廈
 

  數字北京大廈是北京奧運會場館的主要通信機房,安保級別與管控級別非常高,奧運會期間派駐有一個中隊的武警和120人的物管公司安保人員駐守,機房守護與設備運行安全屬于安保項目的重中之重,這也是該項目最大的特點。作為當時奧運會技術部的物業經理,史文軍主導參與編撰了《設備設施運行安全管理手冊》、《安保運行安全管理手冊》和《安保應急預案匯編》等手冊,這些手冊得到奧組委官方的肯定并在奧運會指揮部系統內推廣。通信機房中的設備使用了遠程傳感器報警系統,后期結合信息化技術手段,每個設備都配備獨有二維碼,巡檢時通過掃描二維碼和物理地址碼獲取設備的運行情況、參數等信息,通過信息化技術手段使管理更加有效、科學。
 

  項目二:北京市住房和城鄉建設委員會(簡稱北京市住建委)辦公樓項目,位于北京市海淀區西四環中路,面積2.1萬平方米,2009年建成并投入使用。
 


北京市住建委物業項目
 

  北京網信物業于2009年底進駐北京市住建委物業,開始提供物業管理服務。作為物業管理行業政府主管部門物業項目經理,提供的服務要達到行業最前沿、業內標桿性水平,做到物業政策制訂最權威,物業管理落地最有效,這樣才能代表北京物業管理行業主管部門的形象,更能代表北京物業管理行業的水平。為此,史文軍及時學習政府相關政策要求,時刻關注行業動態,不斷調整改進工作,始終使項目的物業服務處于業內領先地位。同時,還把項目作為主管部門法規研究和課題研討的“實驗基地”,實踐性地提供了有力的數據,為行業進步起到了積極的作用。
 

  項目三:北京城市副中心,位于北京市通州區,共包括三個政府部門,2018年開始介入管理并于2019年1月開始入駐辦公。
 

  史文軍說,北京城市副中心的建設和搬遷舉世矚目,同時伴隨著機構改革,也給物業管理帶來了新的問題和挑戰。“有些問題是以前經常遇到的,但有些問題卻是從來沒有發生過的。作為行業專家,除了做好承接項目的工作外,還要協助政府相關部門制定新的服務標準。”
 

  政府辦公樓的共同特點是保密性強,為確保其保密性,需要極大的細心、耐心、用心。例如:在服務人員選定上,需要依托公安政審篩查系統做初步篩查,同時還進行心理測試;主要管理人員以黨員為主,每個項目設立保密安全員等專職崗位,做到滴水不漏,堅決杜絕泄密。后續將引入多元化信息化管理系統,不斷通過提升管理手段增強安全系數。
 

  史文軍介紹,以上三個項目管理的共同之處在于都制定了各專業、各層級的《物業服務年度工作指導手冊》和《物業服務質量標準手冊》,根據此前的工作經驗,物業管理工作要克服各項目思想、行動、目標、標準等不統一問題。史文軍在工作中,總結北京奧運會物業服務項目的經驗,將其推廣運用到后期在管物業項目上,使管理思想、管理目標、管理標準、操作流程等都有效統一并彼此相結合,通過科學化地編制手冊,明確了各級管理人員何時干、怎么干、如何驗收、如何結項,避免了過去因人為因素導致管理質量忽高忽低、管理水平忽上忽下的問題。
 


出席行業活動
 

  在對行業與社會的貢獻中提升自己
 

  在學中干,在干中學。注意總結經驗、提煉理念,是史文軍的工作習慣也是他的工作樂趣所在。他認為:最有效的管理理念就是凡事安全先行。始終將安全放在首位,使公司在安全生產工作和服務項目的安全管理中取得長足進步和發展。這是任何一個企業立足市場不敗的基石,生存的根本,發展壯大的基礎。最有效的管理方法是專業化管理。2012年北京經歷了嚴重的特大暴雨襲擊后,剛剛結束出差回到北京的史文軍立刻建議政府主管部門編寫物業防汛手冊。最終《物業管理區域防汛技術要點》印刷成冊并下發至各個物業服務項目,全市連續兩年進行了防汛專項培訓,并列入每年安全生產范圍。2018年,北京市住建委邀請他將防汛技術錄成視頻,并放在市住建委網站供同行學習,使防汛工作能夠防患于未然。
 

  為進一步規范綜合樓宇二級安全生產標準化評審活動,鼓勵物業服務企業不斷提高安全生產工作水平,推廣先進工作經驗,行業主管部門北京市住建委專門下發文件做出部署,并和市安監局于2015年聯合下發了《北京市物業管理綜合樓宇項目二級安全生產標準化評審管理辦法》。配合做好評審工作,受住建委的委托,史文軍編制了《北京市物業管理綜合樓宇項目二級安全生產標準化評審標準》,從2016年起每年進行宣貫并做好參評企業的培訓工作,同時作為評審組組長和專業負責人協助市住建委和物業行業協會組織評審。
 

  2018年,作為行業專家,史文軍成為全國首檔市民與公共領域對話節目——北京衛視《向前一步》溝通團成員,在節目中利用專家的身份為社區居民和物業服務企業進行專業解答、矛盾融化、危機處理,有效解決雙方在日常生活和服務工作中困擾已久的問題,在公共媒體上貢獻出專業力量。
 

  史文軍說,每一次困難都是自己提高的機會,面臨困境時更要沉著冷靜。數字北京大廈項目屬于2008年北京奧運會前期籌備工作之一,涉及奧組委、北京市經信委、各大電信運營商、各大電信增值業務合作伙伴等眾多物業使用單位。由于牽頭單位較多、管理意見不統一,很難達成共識,使物業管理舉步維艱,史文軍以物業管理人員的身份很難協調各方。他不斷溝通,通過專業的物業管理能力來編制管理手冊,協助奧組委制定并編制了多項管理文件,逐步得到奧組委技術部的認可后,史文軍正式借調進入奧組委技術部,以奧組委工作人員的身份推進物業管理工作的一致性,使各項工作得到快速銜接,為北京奧運會的保障工作做出了一份貢獻。
 

  對安全生產與落實安全責任制的感悟
 

  史文軍認為,物管企業的安全生產工作所涉及的安全風險環節主要包括基礎管理和現場管理兩大方面。
 

  基礎管理在行業內也稱“內業管理”,包括:營業執照、相關資質、消防驗收意見書、勞動合同、安全管理機構和人員、安全生產責任制、安全生產規章制度、安全生產操作規程、安全生產培訓、監測評估報告、應急救援、特種設備、相關保險、發包和出租項目管理。
 

  現場管理行業內也稱為“外業管理”,包括:設施設備、特種設備、消防安全、用電安全、庫房安全、燃氣熱力安全、場所環境、危險品物品管理、從業人員操作行為、有限空間作業、防汛、違法建設。
 

  物業行業目前處于安全生產實質管理的邊緣,各級管理單位對從業人員了解掌握安全生產相關法律法規、規程規章以及標準文件的要求不多。而在實際管理過程中,安全生產主體責任落實是物業行業安全生產工作的重中之重,沒有落地的管理是無效管理,尤其是對安全生產的責任落實工作。要做好安全責任制的落實不能僅靠安全生產部門下發的規范文件,而是要按照行業的特定情況收集梳理安全生產有關法律法規、規章制度和強制性標準的相關規定,以及物業服務行業有關法律法規、規章制度和強制性標準中涉及安全生產的相關規定制定責任落實要求。
 

  史文軍提出,安全責任制的落實可以采取“由內控外”的管理模式。“由內控外”是用基礎的內業管理控制現場的外業管理。內業管理主要嚴抓主要負責人:

  1、是否依法履行安全生產職責,是否建立“一崗雙責”的安全生產責任體系;

  2、安全生產機構是否設置和人員配備是否到位;

  3、是否制定了安全生產規章制度,比如安全生產教育和培訓制度,安全生產檢查制度,生產安全事故隱患排查治理制度,具有較大危險因素的生產經營場所,設備和設施的安全管理制度,危險作業管理制度,特種作業人員管理制度,勞動防護用品配備和管理制度,安全生產獎勵和懲罰制度,生產安全事故報告和調查處理制度以及其他保障安全生產的規章制度;

  4、是否對重點設備、崗位建立了安全操作規程;

  5、是否建立了安全生產會議記錄;

  6、是否有安全生產教育和培訓臺賬;

  7、是否有安全生產檢查或隱患排查治理臺賬;

  8、是否有特種(設備)作業人員取證情況;

  9、是否有勞動防護用品配備和發放臺賬;

  10、是否有安全生產資金投入及保障臺賬;

  11、是否有生產安全事故報告和處理臺賬;

  12、是否建立危險源登記檔案;

  13、是否有特種設備設施臺賬;

  14、是否有相關方監管;

  15、是否有安全警示標志、合同保險等。
 

  再加上一些專項檢查,比如有限空間、高處懸吊作業、消防安全、用電安全、房屋安全等,能很大程度上提升責任制的落實。落實情況要列入日常監督檢查范圍,并持之以恒才能形成長效機制并呈現效果。

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