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朱一兵:后疫情時代商業地產生存之道

時間:2020-09-27 15:49來源:《現代物業·設施管理》 作者:方舟 點擊:
疫情震蕩過后,商業地產也面臨一些危機和困境,甚至一些商業物業已經遭遇退租的情況。商業物業的業主和管理服務方該如何應對?
記者/方舟
原載于《現代物業·設施管理》2020年5期


■ 朱一兵
 
      新冠肺炎疫情無疑是2020年最矚目的話題。在社會各界的努力下,中國國內的疫情已經基本穩定,各行各業都在有序復工復產。疫情震蕩過后,商業地產也面臨一些危機和困境,甚至一些商業物業已經遭遇退租的情況。商業物業的業主和管理服務方該如何應對?
      朱一兵,CBRE世邦魏理仕執行董事及不動產管理部中國區主管,職業經驗幾乎涵蓋整個商業不動產領域,包括地產金融、大型商業地產物業管理、商業管理、城市更新、資產管理、集團地產后勤管理、商業地產融資策劃運作、REITs(房地產信托投資基金)和基金管理、地產處置和投資顧問;此外還涉獵中高端零售、策劃布局、產品定位及網購運作及整合、IT及數字化技術、網絡安全及ERP系統等。
      面對《現代物業》,朱一兵表示,物業管理本身其實是一種剛需,尤其疫情期間物業管理在保障安全以及防范疫情的傳播方面起了關鍵的作用。疫情促進了線上技術在商業物業領域的應用,但很多商家客戶不知道如何適應網絡化帶來的沖擊,作為物業服務方,就需要準備一些培訓資料和方案,讓客戶能夠盡快地進入線上場景中去。同時他建議,開發商今后在開發項目特別是中高端項目時,需要提前把應對健康衛生問題的需求考慮進去,做好事前的安排和投入。今后在遇到相應情況時就會比別人更快控制住情況,更快恢復生產和運營。“對于產生的價值,事前的投入其實是劃算的。”
 
      《現代物業》:能否請您介紹一下世邦魏理仕不動產管理部中國區在應對新冠肺炎疫情當中所采取的策略和措施?
      朱一兵:我和很多同事都經歷過SARS。新冠肺炎和SARS有相同點,同時也有很大的不同。根據我們后來的認知,新冠肺炎更容易傳染,而且還有一部分無癥狀人群。這跟SARS是不一樣的,SARS是有癥狀的時候才會傳染,新冠肺炎無癥狀的時候也具有傳染性。考慮到安全因素,我們進行了比較強力的宣導,強調出新冠肺炎具有較強的傳染性,引起客戶的足夠重視。
      我想從事前、事中、事后三個方面來介紹CBRE在疫情期間的工作。當中有一些應對SARS的時候已經用過,就不再強調。
      第一,事前。我們對員工、開發商、業主、客人都做了及時的宣導,及時告知新冠肺炎發展的情況,包括如果要維護樓宇的安全,會有哪些流程,怎樣管理進出的客戶,怎樣進行消毒等,這些都事先跟他們進行了溝通和交流。另外,此次我們做得比較好的是材料準備充足,口罩、消毒液、紅外測溫儀等都做了比較充分的準備,即使國內緊缺的時候我們的物資都還是充足的。
      第二,事中。首先,從疫情逐漸蔓延大家都宅在家里不能來上班,到逐漸復工,期間我們對自己的員工進行了嚴格的管理和培訓,包括身體狀況檢測、體溫測量、流程培訓等;其次,作為有責任感的外資企業,我們對于配合國家的管理方式有很強的概念,不同的城市有不同的管理方法,比如隨身碼、健康碼的管理,我們都配合國家一起進行相關工作;另外,將公共區域的清潔衛生調整為一小時一次,在SARS的時候都沒有做到如此頻繁。同時也為業主準備了一些物品和材料,與他們共進退。
      第三,事后。國內疫情逐漸得到控制之后,開始全面復工復產。這個階段其實對我們來說壓力很大,因為保安、保潔的工作量比以前大很多,特殊時期招聘也不太容易。所以大家在努力繼續配合業主的同時做了幾方面的管理工作:
      1、對業主和開發商做好宣傳,特殊時期區域人員限流情況、設施設備如何運營、為大樓里面的人員制作隨身健康碼等。
      2、每隔一個小時進行一次消毒處理,電梯按鈕上每隔一小時更換一次塑料貼紙,避免消毒液損壞電梯設備的同時保障乘梯人員安全。
      3、防疫用品采購,前期通過全球采購中心進行,后來中國采購中心也啟動了,每天早晨到各個項目進行查訪,做好記錄,對不足的用品進行補充。包括很多業主都是通過我們的采購中心進行防疫用品采購,不用自己再去尋求渠道。
      4、訪客限制。有一段時間只允許持有“綠碼”的大樓員工進出,訪客不能進入,外賣、快遞統一放置,員工自行下樓來取。
      總的來講,整個疫情期間的工作,最主要的就是三大方面:業主、租客、CBRE。這三個部分,無論哪個出問題,都會對整個樓宇的管理以及疫情的防控產生很大的影響。業主方面,我們會幫助他們策劃樓宇管理、設施設備管理以及復工復產的最佳實踐、操作流程等;租客方面,盡量幫助他們減少損失,盡快恢復生意;對于我們自己,更是嚴格要求,對員工進行核酸檢測,組織在防疫階段怎樣進行日常生活、工作的培訓,也非常高興最后我們的員工沒有任何一人感染新冠肺炎。


■ CBRE深圳太平金融大廈物業項目團隊進行來訪者登記
 
      《現代物業》:就全球范圍而言,CBRE中國區在抗疫過程當中得到了哪些全球化的支持?
      朱一兵:首先,CBRE在全球有很多中心,會分享給我們一些國外做得比較好的流程,起初是英文版本,后來翻譯成中文。當然我們也有自己的流程,綜合各方經驗決策出最優的管理方式,然后分發給各個區域,包括業主。
      第二,CBRE全球的CEO每周都會給我們發來支持和鼓勵的祝福,公司近期在全球范圍內成立了超過1,500萬美元的CBRE COVID-19救助基金,其中一部分資金用于對國內受疫情影響的社區和員工提供進一步支持。
      第三點也特別重要,1月份的時候在國內很難買到口罩、消毒液等防護材料。CBRE全球的采購中心很快支援我們。在疫情爆發初期,CBRE中國區也捐贈了價值100萬元人民幣的醫療物資以支援國內抗疫前線。當時是一方有難八方支援,幫我們渡過難關。現在又是我們開始支援他們。
 
 ■ 深圳投行大廈項目測量來訪者體溫
 
      《現代物業》:目前國外的疫情還比較嚴峻,中國的一些有效經驗是否可以及時地傳遞給全球其他CBRE管理的物業?
      朱一兵:是的。對于CBRE在亞太地區管理的物業,包括澳大利亞、新西蘭、新加坡、日本、韓國等,我們每周都會進行疫情分享會,分享在中國的實際操作模式,比如中國方艙醫院以及“封城”的經驗;對于在歐洲國家的物業,因為最近一些歐洲國家逐漸開始復工復產,他們也是來尋求復工復產的管理方案和經驗,在這方面我們分享得比較多,積極地幫助大家渡過難關。
 
      《現代物業》:目前國內處于疫情的恢復階段,但是商業物業已經遭遇到一些退租的情況。您對商業物業及寫字樓的業主有哪些應對的建議?
      朱一兵:第一是要保持健康正面的態度,要有信心。如果自己都覺得沒希望了,誰也幫不了你。另外,很有可能疫情在今年被控制住,但過幾年又卷土重來,我們要做好心理準備。
      第二,要對目前每一個寫字樓商戶、企業的情況進行深入了解,找出困難所在,才能考慮在哪些地方能夠幫上忙。
      第三,對于一些特別優質的客戶要提前積極溝通了解,適當給出一些優惠措施,特別是商場,用租金減免和延長裝修期的方式,給客戶實實在在的幫助。不能等已經出現問題了再想解決辦法,出現問題再補救就來不及了。當然類似延遲支付租金方面的調整是可以考慮的,但是有一些個別客戶希望可以減少一些服務費,這方面我覺得有一定困難,因為現在管理方的人員成本、材料成本是增加的。同時也希望業主能夠積極自救,比如采用科技手段,提供網絡平臺方案來提升銷售。CBRE也會提供一些3D交付的工具,讓沒有相應設施的業主能夠得到解決方案。
      對于一些投資人或者業主,我們很早以前就知會他們應該根據疫情的情況來調整租賃預算,最起碼要有3-6個月的方案來配合實際情況,減少自己的租賃預算。另外,我們也會建議業主留意本地的一些優惠政策,幫著業主去和政府進行一些交流、交涉,看能否幫助業主或者租戶得到稅收方面的優惠。
 
■ 深圳南方博時基金大廈項目入口處設置手部消毒設備,明示各類提醒信息。
 
      《現代物業》:從資產抗風險的角度來看,您認為疫情過后中國的商業地產有哪些亟待解決的關鍵問題?
      朱一兵:物業管理本身其實是一種剛需,尤其疫情期間物業管理在保障安全以及防范疫情的傳播方面起了關鍵的作用。
      第一,未來大樓的健康元素,對建筑設計、運營管理會產生比較深遠的影響。因為公共衛生安全及社會安全是一個長期問題。
      第二,新建項目以及既有項目改造時,業主可以多考慮做一些隔離的架構,比如合理設計一些訪客空間、物品存放空間等。
      第三,考慮更多的無接觸服務設施,比如進出樓宇大堂可以不用按按鈕,而是通過掃描條碼或身份碼,包括電梯、衛生間的進出,以及商場內的消費結賬都能夠有無接觸措施。
      第四,對于大樓內的新風和空調的設計,應該借鑒日本的一些經驗,對空氣做必要的過濾或隔離。
      第五,一些必要的設備不能等需要的時候再臨時去買,因為臨時去買不一定能買到,比如一些測溫設備,需要留出一部分預算來提前準備。
 
      《現代物業》:對于商場等經營性商業物業,在疫情的后半段需要做哪些工作,以減少負面影響,同時做好應對商業經營恢復?
      朱一兵:我自己做過投資,以前對商場投資的認識是,吸客能力越強的商場價值越高。不幸的是,此次疫情使得商場和主力店吸客能力越強,越成為劣勢,因為病毒的天然目標就是人群。所以這方面要做一些調整,特別是后半段對一些租戶的選擇,要考慮租戶線上線下的組合能力,以及客戶對相應方式能否適應。
      而且,在運營過程中對人數的控制是很重要的。如果人太多,出現問題的時候就很難去追蹤。特別是要鼓勵商戶完善會員制體系。如果有會員制,很多預防性的措施就比較容易操作,比如剛開始復工復產的時候,可以只邀請會員來參與,因為對會員的追蹤能力更強。
      另外,中檔商場是比較合適的租戶選擇,如日用品、配送中心這類,在疫情期間還是要開門營業,就算不開門也有很多的業務要做,所以他們能夠生存。
      對于商場的運作,CBRE有自己的“5D”運營策略,第一個“D”是要對產品做好相應的檢測;第二個“D”是要做好消毒的工作;第三個“D”是要有合理的設備;第四個“D”是要有配送能力;第五個“D”是要做好及時的人員密度管理。
 
      《現代物業》:本次疫情過程中,整個中國社會都加強了線上技術、虛擬技術和數字技術的應用。那么疫情過后,商業地產的使用者是否會更加依賴這些技術?
      朱一兵:我認為是的。在整個疫情期間,我們使用了很多軟件。讓我們覺得是每個地產商或者業主都需要具備的軟件有三種:
      第一種是遠程會議軟件。大家都明白在疫情期間,視頻會議是非常重要的,如果能夠提供給客戶流暢的遠程會議體驗,服務就顯得非常專業。
      第二種是和銷售有關的軟件,比如網絡銷售、網紅銷售,能夠把店面變為網紅銷售店的架構模式和環境設計,再比如上網平臺和現場直播。網上銷售還有另外一個分支叫做“銷售協助”,也就是說業主能夠提供一個平臺,把樓宇內零售企業的商品放到上面,解決樓宇內部辦公企業員工的日常生活需求,讓樓宇內部的商業能夠消化辦公空間的零售需求、點餐需求,形成自我循環。這樣一來,雙方都能夠達到他們各自的需求,也能夠幫助商戶盡快恢復元氣。
      第三種是虛擬場景類。CBRE也特別注重這一部分,因為我們本身也有顧問、租賃、設計的相關內容。我們在國外有一個叫做“floored”的軟件,然后做了本地化改進。“floored”可以把任何一個辦公或零售物業虛擬化,操作容易,價格低。虛擬化之后客戶不必親自去現場就可以體驗逛商場的感覺,并且可以在軟件上直接下單。另外,我們把它和設計部結合在一起。如果客戶需要在辦公樓里放50位精工、5位經理、1位總經理,讓我們幫忙做現場設計,我們也能夠通過“floored”在網上實現。客戶最多就是到現場簽約,甚至簽約之后能夠自動形成設計圖紙發送給建造單位,形成一站式服務。
      以上就是虛擬化的部分,也是我們建議業主需要投入的。
 
■ 深圳前海金融中心項目辦公室內嚴格消毒
 
      《現代物業》:目前很多商場都存在客流不足的情況,有一部分商戶會采取直播帶貨的形式來彌補,在CBRE服務的商場里面有類似情況嗎?
      朱一兵:有,而且這個部分很多,但是有的時候由于當時商場建造的能力不足,網絡帶寬不足,導致直播不流暢,看上去效果不好。所以還要建議商業地產業主和開發商要加強寬帶的設計。
另外,對于一些中高端的商業,原本客流就不是很多,可以利用空余的時間來做網上銷售,利用自身環境優勢,加上空余時間、能力,積極尋求變革,其實也是一個非常好的方式。
 
      《現代物業》:這些技術的采用會對商業地產服務提出哪些新的要求?
      朱一兵:第一是我剛剛提到的,基礎設施建設的要求,特別是大樓的網絡設施;第二,一些商戶此前網絡化程度較低,等碰到問題的時候不知道要如何適應網絡化帶來的沖擊,服務方就需要準備一些培訓資料和方案,讓他們能夠盡快地進入到這個場景中去;第三,其實業主也可以考慮跟CBRE合作,一起提供一些服務,比如一些網上虛擬的服務,因為很多軟件如果單獨去買價格高昂,如果只是使用到軟件的部分功能,合作更容易實現價值的優化。
 
      《現代物業》:新冠肺炎疫情可以看作是本世紀來的一次重大歷史事件,那么在今后一段時期內,中國的商業地產和產業地產需要做出怎樣的變化,來更好地適應整個經濟大環境的變化,更好地服務于中國的生產活動和人民生活?
      朱一兵:我想從三個角度來談這個問題。
      第一,如果是經濟變化,從投資人角度,其實我覺得此次中國的大環境控制能力顯示出了國家的優勢,對于投資房地產中長期產品的投資領域來講是非常有優勢的。
      第二,對投資人來講,物業管理和資產管理的服務水準都要提升,如果你要對接投資人,必須要有很透明的管理方式和結果。這對于我們的物業管理團隊或資產管理團隊要求就更高。開發商在開發項目特別是中高端項目時,需要提前把今后應對健康衛生問題的需求考慮進去,做好事前的安排和投入。今后在遇到相應情況時就會比別人更快控制住情況,更快恢復生產和運營。對于產生的價值,事前的投入其實是劃算的。另外,開發商在日常的建筑過程中,要對時間進行合理安排和把控,并且要加強危機意識,如果做事拖拉,覺得無所謂,一旦疫情來臨,很長時間都不能動工,期間的投入其實是很大的。
      第三,對于運營商來說,無論是本土運營商還是國際運營商,都應該配合當地的政府政策。在配合當地政策的同時,結合國際的最佳實踐,提升整個管理水準。最主要是降低風險,碰到問題盡快調整,做好服務。
 
      《現代物業》:最后請跟我們分享一下您近期感興趣或關注的問題有哪些?
      朱一兵:目前比較感興趣也在研究的有三方面:
      第一,在疫情中期和后期的消費需求和消費行為是什么?特別是年輕人和中年人之間會有什么不同?應該怎么去契合他們的消費需求?
      第二,最近也看到我們中國的房地產信托投資基金新規發布,特別是基建領域公募試點啟動。基建部分在整個地產生命周期里是前面的一小部分,我最關心的是后面的商業地產怎么辦,特別是建好的商業地產怎么應對長期的發展?另外,信托基金在國外是一個很大的稅收優化渠道,這是怎么實現的?我對此非常感興趣,也在跟相關研究部門、學校、機構進行探討。
      第三,我的老本行是物業管理,但實際上物業管理在中國的發展已經走到了一個瓶頸。下一步是什么?我認為應該是資產管理。所以我比較關心如何將物業管理提升到資產管理的模式?如何落地?今后在中國如何長期發展? (責任編輯:django)
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