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宋有興:對物業管理糾紛媒體報道的反思

時間:2015-11-15 18:19來源:現代物業 作者:宋有興 點擊:
媒體應該對物業管理活動的科學實踐性質、物業管理企業的經濟組織性質、物業的物質客觀性質加以區別;對物業管理活動中各方主體的權利和義務充分了解,并且以尊重事件真相優先于引導公眾觀念為原則,才能在報道物業管理糾紛時秉持客觀,服務于社區文明進步。
 
  媒體應該對物業管理活動的科學實踐性質、物業管理企業的經濟組織性質、物業的物質客觀性質加以區別;對物業管理活動中各方主體的權利和義務充分了解,并且以尊重事件真相優先于引導公眾觀念為原則,才能在報道物業管理糾紛時秉持客觀,服務于社區文明進步。
  
  從20世紀90年代開始的中國城市住房體制改革,最直接的結果就是誕生了由私有商品住房構成的新型住宅社區和由私有商用樓宇構成的新型商務社區,這些新型住宅社區和商務社區與傳統的單位住宅社區和辦公大廈的顯著區別,除了在于因科技進步和物質文明發展所帶來的材質、工藝、物業效能、信息通訊和環境藝術格局的巨大變革以外,更多的則是由于房屋私有化而帶來的社區與社會之間,社區中不同群體與群體之間,群體與個體之間以及個體與個體之間相互關系的變化。本文所表述的物業管理,基于結合《物業管理條例》與《物權法》的修正含義,即:物業管理是指業主通過選聘物業管理企業或者其他管理者,由業主和管理者按照物業服務合同及業主公約的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。發生于物業管理領域的矛盾,主體是指與上述物業管理活動直接相關的業主、專業服務企業、房地產開發企業、政府主管部門;對象,則是圍繞著物業管理區域內的共有設施設備、共有場地和環境秩序。因此,發生于業主個體之間或者業主群體之間的相鄰權糾紛、發生于開發企業與業主之間的經濟合同糾紛或財產侵害糾紛、發生于業主與其他水電氣等專業供應商之間的供用水電氣合同糾紛等,均不屬于物業管理糾紛的范圍。即使在一些特定的個案中物業管理企業涉足其中,就糾紛的本質來說也不屬于這個范圍。
  
  但是很長一段時間以來,媒體對物業管理糾紛的報道時常失之偏頗,不僅使得社區糾紛的主因被歪曲,也使化解其糾紛的方向被誤導。
  
  以物業使用人的使用需求替代對物業的科學管理標準
  
  物業管理內在的科學實踐價值,在于對物業、空間和環境的維護保養以及公共秩序和行為規則的捍衛,因此物業管理存在的理由,來自于業主對物質性的物業的科學管理需要,和代替業主按照公共約定監督其使用、改造和處分物業的行為兩個方面;物業管理的科學標準,并不會因為其實踐者的身份或者法人資格發生改變而改變,業主的使用需求,卻可能因為當事人的不同而不同。
  
  目前媒體在對這個問題的表述上出現的偏差,首先是將物業管理科學實踐活動,等同于物業管理企業經濟活動——譬如將物業管理當做物業管理企業的代稱,甚至直接將物業管理企業稱做“物業”;再者是將物業管理企業法人的合同義務,等同于社區不動產管理,以及不動產使用人行為的所有義務——譬如將凡涉及物業的一切事項,均想當然地認為一定與物業管理企業有關;譬如認為社區物業管理行為,一定要由物業管理企業履行(即將施行的《物權法》第八十一條對此已經否決);最后是將物業管理必須遵循的對物的管理科學標準,等同于滿足物業使用過程的人的服務需求,譬如將物業管理直接改稱為物業服務。
  
  筆者認為,出于輿論對民眾思維的引導作用,這樣的認識偏差可能導致的錯誤行為有兩個方面。一個方面是使業主因為對某一個具體的物業管理實踐者(譬如物業管理公司、業主委員會或者其他性質的企業、社團和組織等)的失望,而直接要求取締物業管理科學實踐活動,其最終的結果是帶來社區秩序的混亂;另一個方面是使大眾誤認為凡是社區的物業管理活動,都必須屬于經營活動,都必須要由贏利性質的公司來承擔,在理論上將業主財產的增值機會,等同于管理者的盈利空間,由此一定程度上提供了管理者不當取得業主財產特別是共用財產的借口。
  
  以物業管理意愿中的道德標準,代替處理物業管理糾紛中的法制標準
  
  最常見的表現,就是發生于業主和物業管理企業之間的爭執:誰是弱勢群體?
  
  爭執的發端其實仍在媒體之中,因為媒體沒有充分意識到物業管理活動到目前已經相對成熟的經濟合同性質,以及發生在業主與物業管理企業之間的財產權利和服務義務之間的利益沖突性質,而片面膚淺地將之視為個別利益與社會公共利益之間的沖突,于是,想當然地將此類報道當做“公益新聞”,情感和立場則下意識地向他們自己頭腦中先入為主的“弱勢群體”傾斜,報道自然失卻客觀。因此,業主和物業管理人對“弱勢群體”地位的爭奪,正是利用媒體這個傾向展開的情感行賄。媒體對真正的弱者具有同情心是社會道德感的體現,但是同情心一旦被利用成為一種賄賂,卻會將社會推向更加不負責任的地步,那就是忽略社會制度的公正性和制度建設的重要性。在物業管理糾紛中,情感賄賂下的輿論公審即使恰好與實際情況相同,但是由于程序缺乏公正,所以與媒體的錯誤判斷還是會產生一樣的后果:鼓勵糾紛的各方為達目的不擇手段而拋棄規則。
  
  強調對公眾觀點的引導而輕視對事件真實過程的紀實
  
  業主是否已經成為一個特定的社會階層,目前我國社會中主流媒體并未形成共識,在我們習慣的政治民主思維中,我們可以比較簡單地將社會按照不同的階層比如工人、農民、商人等進行劃分并確定他們的利益保護,而面臨不動產業主及其與之相對應的非業主這樣的相對有產階級和無產階級,我們卻沒有能夠及時建立起一種財產民主思維,來理性觀察和分析他們的區別和矛盾。媒體現在面臨難解的尷尬其實與當前的社會現實是一致的:高速發展的經濟建設之中,需要政治民主建設和財產民主建設的同步加強。盡管《物權法》已經誕生,但是財產民主到底是個什么東西,我國大范圍的實踐卻還只是處于啟蒙階段。
  
  因此媒體在報道和探討物業管理的糾紛和意義時,通常仍然會回避它們的社會環境,強調一個具體糾紛當中的是非對錯而忽略對事件過程的紀實和對制度建設的探索,甚至往往還會跟從于業主、物業管理人員或者其他話事人的語態強度上得出結論。作為媒體,如果不做一個將事件的真實完整展示于公眾并由公眾自行作出判斷的“報道型”媒體,而要做一個以自己認定的“客觀標準”來引導公眾思維的“引導型”媒體,那么最后的結果將是公眾逐步喪失對社會矛盾和糾紛的理智判斷力。
  
  將物業管理的權利與義務進行分離
  
  公眾對物業管理糾紛的理智判斷力是否已經或正在喪失?本文無法得出結論。但是有大量的證據表明,全國物業管理糾紛中,反省和檢討型的個案極難發現,媒體、業主、物業管理人員、房地產商、主管部門官員等,對責任或者擊鼓傳花式的相互推諉,或者沉默是金式的緘默逃避,受益人與受害人在不同的糾紛中或者在糾紛相同但時間地點的不同中不斷地交換著角色。受益人總是在新規則的建設中設置障礙,而糾紛中的受害人,更多的選擇則是將其傷害向比自己更無力改變局面的對象身上轉移(譬如物業管理企業對業主的停水斷電、終止服務;業主私搭亂建對鄰居權利的漠視、對物業管理企業的不交服務費;開發商對共用設施的占有挪用;主管部門之間的政令矛盾、互不合作等)。當這種以犧牲弱者的利益換來的表面合作,難于在改革開放時期越來越覺悟的“弱者”面前得逞的時候,糾紛就會醞釀出無論每一方都可能產生對社會越來越強烈的不信任。
  
  物業管理糾紛中顯現出來激烈程度已經公開化,聯系著這類糾紛的房地產開發中的矛盾,通過媒體,放大出中國社會矛盾中的互不信任與互不合作的一面。從人的自利性本能上觀察,從爭斗中獲得利益其實已經在這些糾紛中上演得淋漓盡致,而真正能夠代表人類理智觀察力的反省和檢討能力卻難覓蹤影。媒體隨著不同的氛圍根據不同的話事人伸張著不同的權利,卻往往不愿意去追問這些權利之中相應的責任,或者把權利留給話事人卻把義務留給失語者。這種由來已久的狀況,在其他比如可以用直觀的道德判斷和社會公理得出理智分析的領域正在得到改善,但是在物業管理這樣一個公權與私權、局部與整體、公民責任和業主權利的矛盾集中地,媒體和公眾似乎還找不到一個合適的語境。當矛盾發生時,恃強凌弱總是比講道理來得更加有效,是否取勝首先取決于誰能把聲響搞得夠大,那么,媒體將無異于傀儡。
  
  本文希望和同行共同探討出符合社區文明進步要求的輿論環境,同時希望,如果我們暫時還不知道應該做些什么,也可以先思考不應該做什么。

 原載于《現代物業》雜志2007年第9期總第63期
  

(責任編輯:現代物業)
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