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《物管與城管的邊界——深圳寶安區西鄉街道考察啟示》節選

時間:2015-11-15 18:24來源:現代物業 作者:宋有興 點擊:
一個英國大媽的名字曾被人反復提起,以此考證學者和業界對其淵源和鼻祖的尊崇,但我在這里同樣用了這個唬人的標題,卻是想說明中國的物業管理其實發端于政府對城市管理的力有不逮,需要借助企業之力來彌補因城市建設突飛猛進而導致的城市和住宅綜合管理缺失。
 
  2009年10月10日至11日,由北京大學政治發展與政府管理研究所、深圳大學當代中國政治研究所、深圳市寶安區西鄉街道辦事處聯合舉行的“深圳市西鄉街道城市社會管理制度創新學術研討會”在深圳舉行,會議研討和考察的重點,在于西鄉街道辦事處引進物業管理企業進入其所轄社區及街道,即“物管進社區”和“物管進城管”的城市管理舉措。主辦方希望,藉此總結出西鄉黨政管理者在城市和社會管理實踐中法律模糊區域的掌控尺度、政策運用的創新思維,體現在民生關懷和社會和諧前提下的治理手段及其推廣意義。
  
  我有幸受邀,現場感受一個曾經混亂而危險的社區走向有序和祥和的變遷,體驗久違的改革精神在深圳這座偉大城市的回歸,并為每一個從中受惠的西鄉原住民和新居民以及西鄉街道辦事處由衷祝愿。
  
  在總面積106平方公里,人口約110萬(其中戶籍人口約7.5萬,常住人口約80萬)的龐大而復雜的西鄉街道社區,短短一年多時間內取得如此驕人業績,世人自然會產生出許多疑問并獲得許多答案。在這個探索過程中,除了媒體從各個角度窺見的片段以外,深圳大學唐娟博士進行了更為深入的一線研究,并對黨政精英們的改革創舉給予了系統、全面的調研分析和充分認同(《現代物業》2008年第6期,《物管進城管:一個新的制度實驗》,唐娟文)。我在此領域毫無研修,除了認真學習以外不能添蛇足之筆,只能把眼光放在那位似乎在這出熱劇中略顯低調的另一個主角——深圳鑫梓潤物業管理有限公司的身上。
  
  物業管理的起源
  
  一個英國大媽的名字曾經被人反復提起,以此考證學者和業界對其淵源和鼻祖的尊崇,但是我在這里同樣用了這個唬人的標題,卻是想說明中國的物業管理其實發端于政府對城市管理的力有不逮,需要借助企業之力來彌補因城市建設突飛猛進而導致的城市和住宅綜合管理缺位,它的誕生,從一開始,就不是一個民間自治行為或者社會自我服務和自我修繕行為。這種說法,不僅可以從中國第一個或者第一批物業管理公司的誕生背景中查到,更可以從歷史的記錄中得到佐證。
  
  (1)本辦法所稱新建住宅小區,是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含居住小區、住宅組團,以下簡稱住宅小區)。本辦法所稱住宅小區管理(以下簡稱小區管理),是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。(第三條)房地產行政主管部門負責小區管理的歸口管理工作;市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按職責分工,負責小區管理中有關工作的監督與指導。(第四條)住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。(第五條)房地產開發企業在出售住宅小區房屋前,應當選聘物業管理公司承擔住宅小區管理,并與其簽訂物業管理合同。(《城市新建住宅小區管理辦法》建設部令[1994]33號,1994年4月1日施行)
  
  (2)物業管理,是指物業管理企業受物業所有人的委托,依據物業管理合同,對物業的房屋建筑機器設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有 償服務。(《中國物業管理實務》建設部房地產業司  1995年8月)
  
  (3)本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。(《物業管理條例》 國務院  2007年8月26日修訂)
  
  重翻歷史的舊帳,我希望說明,歷史的“對”與“錯”,遠不如歷史是否發生以及怎樣發生更對我們具有真正的意義。就像昨天成為今天的歷史一樣,當今天成為明天的歷史,我們還會認為,當初以及今日,政府借助物業管理企業承擔非執法性質的社會服務工作,就是跨越法規界限了嗎?或者我們無法跨越的僅僅是改革的勇氣和合力了呢?物業管理近十年來的萎靡和龜縮,彰顯的是我們在城市飛速發展中研究和實證能力的羸弱,得到的卻是當行政為民需要進入街道和社區之時,積重難返的官僚體系卻難與社會服務機構形成有效協作。
  
  宋有興(《現代物業》):除了街道和社區物業管理服務,鑫梓潤參與了哪些社區公益?
  
  黎宇清(鑫梓潤公司總經理):2008年6月13日的抗洪救災。當時街道辦領導的一個電話,鑫梓潤立即出動了近400人,而能配備救災裝備的不到200人。晚上12點其他單位的救災人員都已經撤出了,但是相關領導來檢查的時候,鑫梓潤公司的人都還在水中,堅持排澇抗災。另一個是創辦人生驛站,聯合社區為外地務工人員遇到緊急困難時提供合適的幫助。還有就是西鄉小學一帶,高樹圍小區村改區的改造工程,15天就得到了翻天覆地的變化,公司專門將整改難點、節點登記下來,制訂有效的治理方案并投入有效的人力。
  
  “成本節約”是如何實現的?
  
  作為“多、快、好、省”的建設目標,單一要素的達標并不困難,難點是這些要素之間往往相互矛盾、此消彼長。然而在探究鑫梓潤在為西鄉街道提供“多、快、好”的服務時,西鄉街道是如何“省”下其中的城市治理成本的,卻沒有詳實的數據可供參考。西鄉街道黨工委周兆翔委員坦承,相同的工作,如果是由政府下轄的城管等部門完成,成本遠高于聘請物管企業;鑫梓潤黎宇清總經理也認為,物業公司的用工來源、管理體制和規模經營,可以從低端服務市場擠出一定的利潤空間。
  
  西鄉街道在將部分社會服務以政府采購的方式委托給鑫梓潤時,雙方按照商業合同行為完成了基本的交易,政府以較低廉的價格獲得優質社區服務,企業開辟了一塊新的業務市場。在與政府進行交易談判時,企業的心態或將成為影響交易條件至關重要的因素。以公益投入的心理攻勢做背景,鑫梓潤公司還把先期的保本成交當做是在同行競爭壓力下一塊市場首入的跳板,從而使自己在今后更大的市場競爭中獲得有利位置。面對這樣的企業心態,交易的甲方很容易就能掌握談判的主動權,而作為乙方的企業,內部管理、員工報酬、質量和安全責任風險、勞動保護等都可能成為低價策略所必須付出的代價;更令人不安的是,倘若暫時失利的競爭對手愿意借用勝者的籌碼,同樣以低價策略開展下一輪的競爭,那么在行業中其他領域已經屢見不鮮的低價自殘行為必將阻止物業管理在社會服務領域的良性發展。
  
  據悉,深圳萬廈居業等數家物業管理公司曾與鑫梓潤一同參與了首期公開競標,除了外界現在已經無法了解的其他中標因素外,周兆翔委員略帶詼諧地解釋了鑫梓潤中標的其中一個理由:“當時我們問每一家投標企業,你們準備怎么進行管理?有一家企業捧出了很厚的一大本方案,但是鑫梓潤告訴我說,按街道辦的要求管,你們要怎么管,我們就怎么管。當然我們要選擇這樣的公司。”甲方要求怎么管乙方就怎么管,這個稍帶喪失專業原則嫌疑的應標策略是否真的發揮了關鍵作用?但是能夠讓人推測,當政府也在社會管理中公共服務領域對引進物業管理的尺度抱持高度謹慎之時,鑫梓潤的這個承諾或許真的成了西鄉街道的定心丸。
  
  承諾的背后必然是成本和風險的代價。《勞動合同法》的政策強制性以及近年來日愈上漲的企業經營成本,已使物業管理企業倍感沉重壓力,加之社會服務中面臨的復雜狀況,比如在協調攤販工作、交通高危路段的保潔工作等,都給企業增加了比在相對封閉區域里工作更多的人身傷害和意外風險,低價策略更加削弱了企業應對這些風險的能力,那么風險一旦出現,企業奈何以對?這或許值得準備進入這個領域的其他企業高度警醒。
  
  宋有興:目前服務區域多大?收入多少?
  
  黎宇清:環境和市政綜合管養4.2元/平方米,清潔2.68元/平方米(不包含人頭費),人頭費每人1,980元,共400人。現在管理面積是7.66平方公里,全年共1,200萬元。
  
  宋有興:公司管理中最主要的風險有哪些?
  
  黎宇清:有收入太低、服務費用支付不均等的問題。比如,麻布村村委所占用的市政道路,其清潔保潔費用,配額是2,500平方米配3人;而對企業,市政道路清潔保潔費用配額是6,000平方米配一人,只核準鑫梓潤公司配一人,還不足支付給麻布村村委的六分之一。還有南頭關至沙井107國道10—20公里路段,屬于危險作業區域。還有違約責任風險,如果公司有三次以上的刑事錯誤,街道辦將取消合同,不付款;而且為了保證不讓無法預見的員工不良行為使企業聲譽受損,領班班長以上的人員才有工作證,出門需要兩人同行,這樣又增加了企業的管理成本。
  
  宋有興:如果給同行一些建議,您希望對他們說什么?
  
  黎宇清:一個公司要根據自己的具體情況和發展戰略來選擇市場,特別是要預防同行間的惡意競爭,因為那樣只會使大家的共同利益遭受損失。
  
  社會服務與公共事業管理的邊界
  
  輿論中始終有一個聲音在質疑:當贏利性質的企業尤其是非公經濟企業,有機會進入到公共事業管理領域后,是否會出自贏利的本能而突破法律的制約,通過一些只能由執法部門才能施行的強制手段為企業獲得不當利潤。
  
  ……
 原載于《現代物業》2009年第12期/總136期
  

(責任編輯:現代物業)
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